時評 – 強拍、重建、保育

  這個星期最矚目的新聞,自然是立法會通過所謂「強拍條例」(正確的說法是:根據《釋義及通則條例》就廢除《土地(為重新發展而強制售賣)條例 (指明較低百分比) 公告》而提出的議案),以及永利街「忽然保育」後,又被城規會否決這兩項相關事件。

 (圖片來自發展局網頁)

先談前者。簡單來說,「強拍條例」就是把強制重建的門檻,由九成業權同意降至八成,而符合資格的有三類樓宇:

1. 樓宇只餘一伙未售,而佔總業權超過一成者 (針對所謂「釘子戶」);
2. 樓齡超過五十年的樓宇(針對舊樓);
3. 座落非工業用地而樓齡超過三十年的工廈物業(針對與現行規劃不符的工廈)

小臣相信娥姐是真心想加快推動私人重建的步伐,因單靠市建局實在無法處理全港四千幢舊樓,更遑論大量已荒廢的工廈。但問題是此事涉及私有產權,輿論的疑問,是為什麼只要八成業權擁有人同意,就可以強迫餘下二成業權擁有人出售物業。假如單純為加快舊樓重建,以保障市民安全及改善其生活環境,還可以說是有關公眾利益。但第一類因釘子戶影響的重建項目,則不計樓齡及是否符合規劃意向,理論上一幢只有二、三十年樓齡的樓宇,亦可引用條例強行趕走釘子戶。這是小臣覺得最值得商榷之處,因為既然和公眾無關,就只能在多數與少數的利益中考慮,而少數服從多數這種概念,是不適用於私有產權之上的。假如有一位業主因為喜歡自己的居所而不想搬遷,斷不可能因為其他擁有超過八成業權想重建,就要被迫屈服。不少議員提出修訂,加入「因樓宇安全」或其他公眾理由才可啟動第一類重建,小臣認為合理,可惜這些動議都被否決,娥姐亦沒有清楚解釋不接納修訂的理由,只是搬出由土地審裁處把關這種說法,未能令大眾釋疑。

永利街事件在小臣眼中,則只是一場鬧劇。永利街乃市建局項目的一部分,一直建議只保留三幢唐樓。以永利街為背景的電影《歲月神偷》在柏林奪獎後,保肓人士便來「突襲」永利街,再來一次「不遷不拆」。娥姐怕上演一幕菜園村翻版,加上要推「強拍條例」,便指示市建局推出所謂「原汁原味保留永利街全部十二幢唐樓」方案,在城規會審議原方案前幾天突然提交,資料不足之餘,又沒有撤回原方案,當然落得被否決的命運。

永利街的唐樓有沒有特色我不敢說,但甚麼需要保育,則越來越沒有準則。以前靠古物諮詢委員會鑑定,現在則完全是大眾情意結說了算。如果永利街的唐樓不是古蹟,那麼豈不是用納稅人的錢去為舊樓維修?為什麼永利街可以,土瓜灣馬頭圍的舊樓又不可以?這種完全向「保育人士」傾斜的政策,有沒有經過社會論証?是不是全港市民都支持這樣濫用公帑?

我們一邊說要加速重建舊區,一邊又搞這種「隨機保育」,在小臣眼中完全是精神分裂。一方面有人的財產被「多數人」隨意遞奪,另一方面永利街業主重建的願望又突然落空,我們究竟有沒有想清楚社會該如何向前走?

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2 Comments

  1. 回覆
    potato 2010 年 03 月 22 日

    博主說:「少數服從多這慨念,是不適用於私有產權的。假如一位業主不願遷出,其他大多數希望重建的業主也不能逼他同意,侵害他的產權」。就多層大廈的產權而言,我認為值得商榷。因為,一個多層大廈單位的業權最少可分成兩個部份。其一是單位本身業權,其二是大廈座落土地的業權。單位本身產權的界線可以劃分出來。但是,業主們的土地業權則是共同擁有,不可分割的。對於一些較為殘舊的樓房,單位本身的價值其實不高,土地業權才是有價值的。但是,就多層大廈而言,即使只有一個業主不願遷出重建,其他希望重建的業主也很可能無法出售他們的土地業權,即使可以出售,價值也會非常的低,因為他們售出的土地業權是並不完整的。因此,從希望重建的業主的角度看,那位不願遷出的業主令他們的土地業權貶值,其實是也是侵害了他們的產權。當然,從不願遷出那位業主的角度看,倘若被迫出售業權,其產權亦是受到侵害。所以,在土地業權不可分割的情況下,倘若業戶之間無法就重新發展土地一事上達成共識,無論重建或維持現狀,都會有業主的產權受到侵害。法律上應要有一個框架去解決兩者間的糾紛,將雙方的損失(在金錢上的)減至最少。我認為在只有一位業主反對重建的情況下,讓法庭(即土地審裁處)作出決定是可以接受的。在質疑法庭的決定是否能保障雙方的利益前,質疑者可否先翻閱法官的判詞,特別是很多媒體引述的灣仔金國大廈個案:
    http://legalref.judiciary.gov.hk/lrs/common/ju/ju_frame.jsp?DIS=69204&currpage=T
    版主回覆:(03/24/2010 02:03:47 PM)
    你舉的例子也是"一些較為殘舊的樓房". 小臣上面已說過不反對以此條例用之於舊樓,但文中第一類重建是不限樓齡及狀況的,我對之有意見,是這和公眾利益無關,沒有人可以因為多數人的意見而任意遞奪其他人不想出售業權的權利.

  2. 回覆
    potato 2010 年 03 月 22 日

    較為殘舊的樓房,不一定會損害公眾利益. 我認為修訂可接受, 是因為它可平衡不同意見的業主的利益, 與公眾利益無關. 我只想一問:博主不接受多數業主遞奪一位業主不想出售的權利, 哪為何那位不想出售的業主可以在土地業權不可分割的情況下, 剝奪其他業主出售業權的權利呢?
    版主回覆:(03/22/2010 03:10:56 PM)
    每個業主都可以在自由市場出售其單位,現在說的是重建.業主在購入其undivided share之前,應清楚明白是和其他人共同擁有這些不可分割的業權,亦應明白在法例下是不可隨意要求重建,我不明白為何可以隨意改動這個契約.不能在市場上轉售單位的物業,通常都是"較為殘舊的樓房",所以才有重建的誘因,而重建殘舊的樓房,可以改善社區環境,這是我說的"公眾利益".
    舉一個例,假如世上有一個四連體的人,是不是可以在其中"三位"同意之下,在有機會引致死亡的情況下要求分割? 第四位的生存權利由誰去保障?

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