時評 – 樓價

  本地樓價近日又再成為大眾討論的焦點,一時間無論是政客、銀行家、發展商及小市民都紛紛出來隔空向從政者喊話,好不熱鬧。

香港的樓價從來都是最敏感的政治議題,搞董建華式的強打「三高」,讓全港業主成為負資產族,他的下場大家有目共睹。及至後來他被迫來個政策大轉彎,壓抑供應推高樓市,又埋下了今天樓價飈升的導火線。不過要明白樓價是什麼問題,還是要從歷史說起。

在港英時代,政府一方面為低下階層提供廉價房屋,另一方面控制土地供應,讓高地價作為政府的主要財政收入,以維持一個低稅率的投資環境,這個政策奠定了香港的發展模式。在中英談判期間,由於中方擔憂港英政府會賤賣土地,於是在中英聯合聲明中,限制了每年土地供應不可超過五十公頃,更進一步把過渡期的地價推高,造成九七回歸前後的資產泡沫。

任何供應短缺的貨品都會有人炒賣,樓宇當然也不例外,故此購房者除了用家之外,還有一大群「投資者」。就算是真正用家,亦有樓價會不斷上升的「合理期望」,在高通漲時期,樓價的升幅更要比通漲高,才可以樓換樓,甚至成為退休生活的一大保障,這些都是我們這一代及上一代深信不疑的道理。

無論如何,房子作為一生人最重大的投資,任何人為干預而引致價格下調,都不會受歡迎,上面已提過「建華之亂」時期的「八萬五的教訓」。這次樓價的飈升,主要是近幾年壓抑供應的結果:每年只得數千個單位落成,居屋/夾屋完全停建,供應量僅及九七年前的十分之一。需求方面,近年每年有三至四萬對新人結婚,就算只有一半有購房的需要,以每年數千個單位的供應,亦絕不可能滿足得到,加上發展商為了迎合內地投資者對大單位的需求,五百呎以下的中小單位幾乎在一手樓市中絕跡,更進一步扭曲了市場的供求平衡。

這一次的樓市泡沫出現的原因,一是沒有及時扭轉零二年「孫九招」壓抑供應的政策,二是內地熱錢在低息環境下選擇長期停留在樓市(且有變本加厲的趨勢),三是發展商只建大單位取悅投資者,和九七年時本地人人加入炒樓,以及高利息令年輕人負擔不起供款等原因,在本質上有不少差別。

觀乎最近政府使出增加土地供應、在批地條款中強迫發展中小單位等招數,是走對了路。用重典固然不行,但一天市場供求失衡,「八十後」買不起房,樓價依然是政治不穩的源頭。

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3 Comments

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    Mr. A 2010 年 03 月 15 日

    王文彥上星期在信報寫了篇"「八萬五」非千古罪人",為八萬五平反。
    版主回覆:(03/13/2010 02:26:08 PM)
    八萬五作為一個增加供應的政策本身沒有錯,錯在金融危機出現時沒有馬上改正,反應慢,沒有不時評估及檢視政策.最錯是後來改變了政策也不敢認,要人追問才說是"八萬五已無左啦".

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    Kanris 2010 年 03 月 16 日

    我好唔認同而家D人講O既「年青人/80後買唔起樓」係一個問題囉!
    80後, 講緊係廿幾歲 (卅未夠), 如果以我地自己呢D草根出身的本地大學畢業生為例, 冇家人支持, 卅歲前想買樓? 得! 自己努力儲錢同埋由細價樓入手囉!
    觀乎今日, 有志買樓的80後, 如果用同一條FORMULA, 肯乖乖儲錢加埋唔好心頭高, 肯先由細價樓上車, 我又唔認為上唔到囉!!!
    版主回覆:(03/15/2010 01:43:34 PM)
    小臣首次置業時廿六歲,連首期都是靠透支借的,亦僅可負擔在上水的小單位.
    八十後的控訴,是發展商把舊東西推倒再建之後,出來的都是離他們極遠的"豪宅",所以他們對之十分反感,這是可以理解的.
    btw,老師好久不見,你們一家好嗎?

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    Mr. A 2010 年 03 月 16 日

    恐怕Kanris誤會了大部分80後,現在一般的80後(非名牌大學畢業)可謂想也不敢想30歲前置業,真正怨氣最重的其實是70後,但傳媒總愛籠統地將抗議聲音歸結到80後身上。像上回向唐英年擲鞋的男子,其實已經31歲,但有傳媒卻嘩眾取竉地以"80後掟鞋"作標題報導。
    版主回覆:(03/16/2010 05:00:03 AM)
    我想問題是年輕一輩因而對社會有不滿,只是傳媒把所有東西都炒作成"八十後現象"的一部分.

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